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      中國經濟結構將發生歷史性巨變 | 關于房地產的2大預言

      2022-07-20

      中國經濟結構將發生歷史性巨變,新基建、新能源、數字經濟、高端制造將代替房地產、老基建成為經濟新發動機,帶來無限新機遇。


      什么是大勢?就是降低房地產、金融、教育、互聯網等的利潤和壟斷,以及由此引發的過去長期對民生和實體經濟的擠壓和成本,大力發展制造業、硬科技、實體經濟、新能源、新基建、資本市場等。百年未遇之大變局,也是百年未有之大機遇??辞暹@一大趨勢,至關重要。


      “十四五”規劃提出:系統布局新型基礎設施,加快第五代移動通信、工業互聯網、大數據中心等建設。


      新基建短期有助于穩增長、穩就業,長期有助于培育新經濟、新技術、新產業,打造中國經濟新引擎,是兼顧短期擴大有效需求和長期擴大有效供給的重要抓手,是應對疫情、經濟下行和高質量發展的有效辦法,具有穩增長、穩就業、調結構、促創新、惠民生的綜合性意義。


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      “新基建”是有時代烙印的,如果說20年前中國經濟的“新基建”是鐵路、公路、橋梁、機場的話,那么未來20年支撐中國經濟社會繁榮發展的“新基建”則是:1)科技新基建,包括新一代信息技術、人工智能、數據中心、新能源、充電樁、特高壓、工業互聯網等科技創新領域基礎設施;2)民生新基建,包括教育、醫療、社保、戶籍等重大民生領域;3)制度新基建,包括發展資本市場、減稅降費、擴大對外開放、保護知識產權等制度改革領域。


      基礎設施是典型的公共產品,具有強外部性,容易由于搭便車和公地悲劇現象導致供給不足進而制約經濟增長,因此當期由政府提供,長期再通過經濟增長和稅收增長受益。中國是超前大規?;A設施建設的受益者,展現了舉國體制的優勢。過去40年,公路、橋梁、高鐵、機場等大規模超前建設,大幅降低了企業物流成本,提升了物流效率,是中國快速崛起成為“世界工廠”“世界制造中心”的法寶。


      3G、4G的超前建設,帶來了互聯網經濟爆發式增長,移動支付、新零售、共享經濟等蓬勃興起,中美引領了過去20年全球互聯網經濟的大發展?,F在中國正在新能源、5G、充電樁、數據中心、人工智能、特高壓等新基建領域進行超前布局,培育新經濟、新技術、新產業。作者在2019年底-2020年初呼吁“新基建”,參考專著《新基建》,榮獲中組部第五次黨員培訓創新教材獎。


      新基建浪潮下,站上風口的不僅是大數據中心。2020年3月,中共中央政治局常務委員會提出要加快新型基礎設施建設進度。之后4月,官方首次明確指出了新基建的七大領域:5G、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、充電樁、大數據中心、人工智能、工業互聯網。自此,新基建成為投資主線,漸次在各地四面開花。在各路資本追捧下,與新基建相關的企業股票也推起多個漲停。

       

      事實上,新基建正孕育著數十萬億元級別的巨大藍海。賽迪研究預計,到2025年,新基建七大領域的直接投資將達10萬億元左右,帶動投資累積或超17萬億元。相關機構預測,到2025年,5G的總投資規模將達到1.5萬億元,直接拉動的產出是10.6萬億元,間接拉動的產出是24.8萬億元。

       

      各界也將新基建視為高質量發展的加速器。從2020年開始,各省市開始密集部署新基建,紛紛發布新基建建設路線圖,承諾投資規模都在數千億元甚至萬億元不等。例如,成都市和浙江省計劃2020年至2022年三年期間分別完成新基建投資1.13萬億元和1萬億元。

       

      然而,在宏大藍圖下,各地也面臨諸多亟待解決的現實問題——資金缺口。記者采訪的多位專家和業內人士表示,當前新基建投融資面臨諸多困境,融資模式不健全,融資渠道單一,社會資本參與度低,民營企業參與積極性不高。

       

      2021年5月,在2021清華五道口全球金融論壇上,全國政協委員、證監會原主席肖鋼也表示,新基建建設資金需求量巨大,而社會資本投入卻不足,尚未形成政府引導、企業為主、市場運作的投融資格局,制約了新基建發展。

       

      同時,《財經》記者調查發現,目前新基建的充電樁和數據中心等領域已經有盲目建設、產能過?,F象。業內專家和從業人士也表示,新基建要警惕重走“四萬億”老路,避免出現一哄而起、盲目建設、產能過剩的問題。


      房地產步入存量時代,區域分化將日益明顯,行業面臨洗牌,土地財政往房地產稅轉型是大勢所趨。


      中國房地產市場從增量時代步入存量時代,供求已基本平衡,大部分中西部和東北地區已經出現過剩。根據我們的《中國住房存量測算報告》,2020年中國城鎮住房套戶比為1.09,一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12,中國住房整體已經靜態平衡。經過20多年的高速增長,房地產增量時代已經基本結束,全國房子建得差不多了。


      房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。2013年以前中國20-50歲置業人群的不斷增加帶來源源不斷的購房需求,這是過去房價越調越漲的一個基本背景。自2014年以來,置業人群見頂后開始回落,人口老齡化少子化加速到來,購房需求迎來峰值,但2014-2015年的貨幣寬松、2016-2017年的棚改、以及“房價永遠漲”的慣性預期延長了住宅銷售和開工的景氣周期,某種程度上也出現了嚴重透支,套戶比上升帶來庫存增加。


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      未來主要需求來自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租賃房等,未來70%的城市房子將出現不同程度過剩。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺,大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市,已經出現供給過剩,由于人口外遷嚴重,未來過剩程度還將加深。因此,須重視區域差異中的結構性潛力和風險,未來70%以上城市的房子可能存在過剩風險,大約只有20%-30%的城市房子存在投資價值。


      房地產行業進入存量時代,意味著在中期將進入洗牌階段,其慘烈程度參考當年的紡織、家電,剩者為王,預計90%的房企將被淘汰或兼并。


      從城鎮化率、人均住房面積、套戶比、人均GDP、經濟增速、職業人群需求、房價收入比等指標特征來看,當前中國房地產市場具備1974年前后日本的部分特征,但是房地產發展階段更接近日本1985年前后。


      日本在1974年和1991年分別出現了兩次房地產大泡沫,但是1974年前后的第一次調整幅度小、恢復力強,原因在于經濟中高速增長、城市化空間還比較大、適齡購房人口數量維持高位等提供了基本面支撐。但是,1991年前后的第二次調整幅度大、持續時間長,導致日本“失去三十年”,原因在于經濟長期低速增長、城市化進程接近尾聲、適齡購房人口數量接近見頂等。


      長期以來,在“控制大城市人口、積極發展中小城市和小城鎮、區域均衡發展”的小城鎮派思路錯誤影響下,人口向大都市圈集聚,但土地供給向三四線城市傾斜,人口城鎮化與土地城鎮化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配,這是導致一二線高房價、三四線高庫存的根源。黨的十九大報告指出,以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。


      根據美國、日本、德國、新加坡等國際經驗,房地產的長效機制是城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房地產稅。促進房地產軟著陸,避免硬著陸,還有最后十年時間窗口。十次危機九次地產,全球歷次大的金融危機大部分都是由于房地產泡沫崩盤所致,其他資產難以產生如此巨大的沖擊。房地產是周期之母,房地產穩,則經濟穩。參考專著《房地產周期》《全球房地產》。

      來源:澤平宏觀、財經雜志


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